Zóveel erfenis maakt een onbereikbaar huis bereikbaar

In het kort

Een grote erfenis kan het verschil maken tussen blijven wonen en een volgende stap op de woningmarkt. Het CBS laat op 28 september zien dat ontvangers van minstens 50.000 euro vaker hun woonsituatie veranderen, op basis van erfenissen uit 2018. Maar extra geld maakt vooral bestaande woningen bereikbaar en voegt op zichzelf geen huis toe. Voor de ontvanger telt daarom hoeveel van de erfenis werkelijk beschikbaar is; voor de woningmarkt telt wat er met het vrijgekomen huis gebeurt.

Een huis kan buiten bereik liggen terwijl de maandlasten op papier best te dragen zijn. Er ontbreekt bijvoorbeeld geld voor het verschil tussen koopprijs en hypotheek, voor de verhuizing of voor noodzakelijke werkzaamheden. Een erfenis kan juist dat gat vullen. Het inkomen verandert niet, maar de koper hoeft minder te lenen en kan kosten betalen die anders een aankoop tegenhouden.

Dat maakt de nieuwe CBS-publicatie interessant. Onderzoekers Lydia Geijtenbeek en Aafke Heringa volgen wat kinderen doen nadat een ouder zonder levende partner overlijdt. Het is geen peiling naar voornemens, maar onderzoek met geregistreerde gegevens. Tegelijk blijft het een terugblik: de huidige rente, huizenprijzen en woonwensen kunnen tot andere keuzes leiden dan destijds.

Wat de vergelijking tussen erfgenamen werkelijk vertelt

De onderzoekers vergelijken kinderen van ouders uit geboortejaren 1936 tot en met 1945 die in 2018 overleden met kinderen van ouders uit dezelfde generatie die in 2022 overleden. Bij grote erfenissen bevat de controlegroep dus óók ontvangers van een grote erfenis, alleen later. De bedragen van 2022 zijn daarvoor omgerekend naar prijspeil 2018. Dat staat in de methodebeschrijving.

Dat is nuttiger dan simpelweg rijke en arme huishoudens naast elkaar zetten. Toch is het geen experiment waarbij geld willekeurig wordt uitgedeeld. Een overlijden verandert meer dan de bankrekening: mantelzorg kan eindigen, het ouderlijk huis moet worden afgehandeld en woonwensen kunnen verschuiven. Ook beginnen de groepen niet met exact hetzelfde vermogen. Een verschil achteraf is daarmee een aanwijzing voor de invloed van overlijden en erfenis samen, geen zuivere opbrengst van iedere geërfde euro.

Van ongeveer 30.500 onderzochte kinderen had 31 procent een geregistreerde erfenis. Binnen die geregistreerde groep was het middenbedrag 43.000 euro netto, na belastingen en kosten. De grens van 50.000 euro werd door 14 procent van alle onderzochte kinderen bereikt. Die percentages hebben dus verschillende noemers. Bovendien betekent een ontbrekende aangifte niet automatisch dat iemand niets ontving: kleinere bedragen blijven deels buiten beeld, zoals de bijlage over erfenissen uitlegt.

Extra woonruimte komt niet gelijk bij iedereen terecht

Onder verhuizende ontvangers van minstens 50.000 euro steeg het aandeel in een koopwoning van 72 naar 83 procent, tussen begin 2018 en begin 2021. Bij verhuizers in de vergelijkingsgroep ging het van 71 naar 73 procent. Het gaat dus om mensen die daadwerkelijk verhuisden, niet om alle erfgenamen. Veel ontvangers waren vooraf al eigenaar; het onderzoek beschrijft daarom voor een belangrijk deel doorstroming, niet alleen de eerste aankoop van een huis.

Ook in bestaande woningen gebeurt iets. Begin 2021 woonde 25,21 procent van de grote erfgenamen in een woning met zonnepanelen, tegenover 21,34 procent in de vergelijkingsgroep. En de gemiddelde hypotheekschuld daalde tussen begin 2018 en begin 2020 met 13.000 euro, tegenover 3.000 euro bij de controlegroep. Die 10.000 euro verschil is extra schuldafbouw in de vergelijking, geen bewijs dat iedereen precies dat bedrag overmaakte. De resultatentabellen laten groepsgemiddelden zien.

Voor een huurder zonder ouderlijk vermogen bestaat die extra ruimte niet vanzelf. Een eigenaar die al overwaarde heeft, kan een erfenis juist combineren met de opbrengst van de eigen woning. Dezelfde loonsverhoging of hypotheekrente werkt daardoor uit op heel verschillende uitgangsposities. Dat is het economische ongemak: vergelijkbare inkomens kunnen tot heel andere woonmogelijkheden leiden, afhankelijk van het vermogen dat binnen een familie beschikbaar komt.

De sterkste tegenwerping is dat ouders dit vermogen vaak met sparen en aflossen hebben opgebouwd. Het doorgeven daarvan kan financiële zelfstandigheid bevorderen en onnodige schulden voorkomen. Dat argument staat naast het verschil in kansen. De vraag of nalaten wenselijk is en de vraag wie daardoor makkelijker een huis koopt, zijn twee verschillende vragen. Voor de woningmarkt moet vooral helder blijven dat de betalingsruimte verandert, niet automatisch de hoeveelheid woonruimte.

Van 50.000 euro blijft niet alles beschikbaar voor de woning

Neem een vereenvoudigd rekenvoorbeeld met 50.000 euro die na afwikkeling en erfbelasting daadwerkelijk beschikbaar is. Dat is een netto erfenis, geen bruto erfdeel waarop nog belasting moet worden ingehouden. Wie 10.000 euro als vrij beschikbare buffer houdt en 8.000 euro uitgeeft aan verhuizing of werkzaamheden, heeft 50.000 − 10.000 − 8.000 = 32.000 euro over voor de aankoop of aflossing. De buffer is niet verdwenen, maar is bewust niet in stenen gestoken.

Stel dat die 32.000 euro een even groot stuk lening voorkomt tegen 4 procent rente. De bruto rentebesparing is dan 32.000 × 0,04 = 1.280 euro per jaar, of 106,67 euro per maand. Veronderstellen we uitsluitend voor dit voorbeeld dat 30 procent van die rente anders via belastingvoordeel terugkwam, dan resteert 1.280 × 0,70 = 896 euro netto per jaar, oftewel 74,67 euro per maand. Zonder dat fiscale voordeel is de netto rentebesparing gelijk aan de bruto besparing.

Dit is een renteberekening, geen volledige hypotheekberekening. Aflossing, gewijzigde belastinggrondslagen, eventuele vergoedingen en rente op het alternatief aangehouden spaargeld zijn buiten beschouwing gelaten. Ook gebruiken we geen actueel persoonlijk belastingtarief. Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de maandbetaling bovendien uit rente én schuldafbouw. Minder maandelijkse aflossing is wel minder kasuitstroom, maar niet op dezelfde manier een kostenbesparing.

Voor iemand met weinig reserves kan een buffer meer waarde hebben dan de maximale rentebesparing. Een lekkage, inkomensonderbreking of onverwachte rekening moet nog steeds betaald worden. Bij een al ruime buffer kan minder lenen juist aantrekkelijk zijn. De erfenis geeft keuzevrijheid, maar geld dat eenmaal in de woning zit is minder eenvoudig beschikbaar dan geld op een rekening.

Hoeveel erfenis zou een onbereikbaar huis bereikbaar maken

Draai de vraag om. In plaats van wat iemand met 50.000 euro kan doen, kijken we hoeveel extra geld nodig is voor een gekozen huis. De Rijksoverheid legt uit dat de maximale hypotheek afhangt van inkomen én woningwaarde, met daarnaast rente en andere verplichtingen. Meer eigen geld verhoogt het salaris niet. Het kan wel de benodigde lening verlagen tot een bedrag dat binnen de grenzen past.

Stel de koopprijs op 450.000 euro, de afzonderlijk vastgestelde maximale lening op 360.000 euro en bestaand spaargeld op 25.000 euro. Reserveer daarnaast 15.000 euro voor aankoop en verhuizing en behoud 10.000 euro buffer. Dan is de benodigde netto erfenis 450.000 + 15.000 + 10.000 − 360.000 − 25.000 = 90.000 euro. Met 50.000 euro erfenis ontbreekt nog 40.000 euro. De kostenpost is een aangenomen totaal, geen wettelijk tarief of offerte.

Die uitkomst laat ook zien waarom een erfenis niet altijd onmiddellijk tot een aankoop leidt. Een lagere koopprijs, extra sparen of een ander aantoonbaar inkomen kan het verschil overbruggen. Maar alvast bieden alsof een verwachte erfenis beschikbaar is, verwart toekomstig vermogen met financierbaar geld. Een woning in een nalatenschap moet soms eerst worden verkocht en verdeeld. De hoogte van het erfdeel en het moment waarop de euro’s beschikbaar komen zijn afzonderlijke zaken.

Drie mogelijke uitkomsten voor 2027 tot en met 2029

Voor hetzelfde fictieve huishouden rekenen we vanaf 1 januari 2027 drie volledige kalenderjaren door, met peildatum 28 september 2026. De woning begint op 450.000 euro. De erfenis van 50.000 euro blijft apart staan tegen aangenomen 2 procent netto aangroei per jaar; het overige spaargeld blijft 25.000 euro. Aankoopkosten en buffer blijven samen 25.000 euro. Dit is een vergelijking van toekomstige financieringstekorten, geen voorspelling van huizenprijzen of een compleet rendementsoverzicht.

De formule voor jaar n is: woningprijs × (1 + prijsgroei) tot de macht n, plus kosten en buffer, minus maximale lening, minus bestaand spaargeld, minus erfenis × 1,02 tot de macht n. Alle bedragen zijn nominaal. In het basisscenario stijgt de woningprijs jaarlijks 3 procent en blijft de lening 360.000 euro. Het tekort is eind 2027 ongeveer 52.500 euro, eind 2028 65.385 euro en eind 2029 78.667 euro. De erfenis groeit, maar het prijsverschil groeit sneller.

In het rustige alternatief blijft de woningprijs gelijk en verandert de lening niet. Het tekort daalt dan naar 39.000 euro, 37.980 euro en 36.940 euro. In het krappe alternatief stijgt de woningprijs jaarlijks 6 procent en kan het huishouden nog 340.000 euro lenen, bijvoorbeeld door minder leenruimte. Dan loopt het tekort op naar 86.000 euro, 113.600 euro en 142.897 euro. We kennen geen kansen aan deze uitkomsten toe: het zijn samenhangende rekenaannames.

De beperking is wezenlijk. Er is geen extra jaarlijkse besparing uit loon opgenomen, evenmin een salarisstijging, huurbetaling, veranderde aankoopkosten of andere belastingdruk. Het model vergelijkt telkens de haalbaarheid van dezelfde beginaankoop, met een prijs die volgens het gekozen pad verandert. Het zegt niet dat direct kopen financieel altijd beter is dan wachten. Een huishouden kan in de tussentijd juist kleiner willen wonen of zijn financiële risico willen beperken.

Meer keuze voor erfgenamen vraagt nog steeds om meer woningen

Er zijn duidelijke mogelijke winnaars: de ontvanger krijgt meer financiële ruimte, een verkoper kan een koper treffen die minder financiering nodig heeft en een aannemer kan een verbouwing uitvoeren. Wie zonder familievermogen op dezelfde woning biedt, krijgt er mogelijk een sterkere concurrent bij. Of dat ook hogere prijzen veroorzaakt, is hiermee niet vastgesteld. Het CBS onderzoekt in deze publicatie geen effect op huizenprijzen of nieuwbouw, en noemt in de conclusie het belang van vervolgonderzoek naar verhuisketens.

Daar staat een serieuze tegenkracht tegenover. Na een overlijden kan een woning beschikbaar komen, en een doorstromer laat vaak zelf woonruimte achter. Een erfenis vergroot dus niet uitsluitend de vraag. Het uiteindelijke effect hangt af van verkoop, bewoning, verdeling over meerdere kinderen en de volgende verhuizingen. Eén euro geërfd vermogen is daarom niet hetzelfde als één euro extra vraag naar nieuwbouw, en één verhuizing is niet hetzelfde als één extra woning.

Lees ook: Middenhuur is de ontbrekende trede die de woningmarkt blokkeert.

Het oordeel is dat erfenissen vooral veranderen wie een volgende woonstap kan betalen. Ze kunnen schulden verlagen en woningen verbeteren, maar zijn geen zelfstandig antwoord op schaarste. Dat oordeel zou veranderen als vervolgonderzoek laat zien dat vrijgekomen ouderlijke woningen en de daaropvolgende verhuisketens aantoonbaar veel extra toegang voor huishoudens zonder familievermogen opleveren. Tot die tijd blijft voor de individuele koper de belangrijkste rekensom hoeveel geld er ná kosten en buffer beschikbaar is, en welk tekort daarna nog overblijft.