Middenhuur is de ontbrekende trede die de woningmarkt blokkeert

In het kort

Middenhuur is de ontbrekende trede tussen sociale huur en koop. Een nieuwe woning in dit segment helpt niet alleen de bewoner die er intrekt, maar kan ook een reeks verhuizingen op gang brengen doordat elders een woning vrijkomt. Juist die trede is smal geworden, terwijl starters en doorstromers minder vaak in de private huursector terechtkomen. Het nieuwe bouwplan kiest daarom de goede richting, maar de uitvoering telt pas als de middenhuurvoorraad netto groeit.

De woningmarkt wordt vaak teruggebracht tot één groot tekort. In werkelijkheid zitten verschillende groepen elkaar in de weg. Voor het grootste deel van de corporatietoewijzingen gelden in 2026 inkomensgrenzen van € 51.537 voor eenpersoonshuishoudens en € 56.910 voor meerpersoonshuishoudens. Tegelijk is kopen voor veel middeninkomens moeilijk door hoge prijzen, leennormen en het benodigde eigen geld. De gereguleerde middenhuur loopt dit jaar van € 932,93 tot € 1.228,07 kale huur en vangt precies een deel van die groep op.

Als dat aanbod ontbreekt, blijft iemand langer in een sociale huurwoning, bij ouders wonen of in een te kleine woning zitten. Een passende middenhuurwoning kan zo meer beweging veroorzaken dan alleen de eerste sleuteloverdracht. Dat maakt dit segment economisch belangrijker dan zijn aandeel in de totale woningvoorraad doet vermoeden.

Middenhuur verbindt twee vastgelopen markten

De nieuwste cijfers laten zien waar de keten hapert. Volgens het CBS verhuisden starters in 2024 naar bijna 157.000 woningen, tegen bijna 166.000 een jaar eerder. Het aantal private huurwoningen dat door starters werd betrokken daalde met bijna 13.000. Ook doorstromers betrokken 8 procent minder vaak een private huurwoning dan in 2023.

Dat betekent niet dat iedere middenhuurwoning automatisch een sociale huurwoning vrijmaakt. Een koper kan uit een vrije huurwoning komen, een starter kan het ouderlijk huis verlaten en een nieuw huishouden kan worden gevormd zonder dat er ergens een zelfstandige woning vrijkomt. Toch is het mechanisme helder: hoe meer geschikte treden de markt heeft, hoe kleiner de kans dat een huishouden blijft zitten omdat de volgende stap ontbreekt. Als rekenvoorbeeld leveren 100 nieuwe middenhuurwoningen bij een halve vervolgverhuizing per woning samen 150 verhuizingen op.

Het helpt ook om voorraad en stroom uit elkaar te houden. De private huursector telde begin 2025 ongeveer 1,18 miljoen woningen. In 2024 kromp die voorraad per saldo met 3.000, blijkt uit onderzoek van het CBS. Particuliere verhuurders hadden 22.000 woningen minder, terwijl bedrijven en andere organisaties er samen 19.000 toevoegden. Voor de huurder telt uiteindelijk die netto uitkomst: een nieuw complex helpt weinig als elders evenveel betaalbare huurwoningen worden verkocht.

De rekening is meer dan de kale huur

Betaalbaar is bovendien meer dan een kale huur die onder een wettelijke grens blijft. Servicekosten, energie, vervoer en de afstand tot werk bepalen samen of een huishouden echt ruimte overhoudt. Middenhuur kan op papier passen en in de maandbegroting toch knellen.

Neem een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. Een huishouden verdient bruto € 60.000 per jaar, oftewel € 5.000 per maand. We nemen aan dat daarvan 72 procent netto overblijft: € 43.200 per jaar of € 3.600 per maand. Bij € 1.200 kale huur en € 300 voor servicekosten en energie bedragen de totale woonlasten € 1.500 per maand en € 18.000 per jaar. Dat is 30 procent van het bruto maandinkomen, maar 41,7 procent van het veronderstelde netto maandinkomen. Belastingen, pensioenpremies, toeslagen en persoonlijke omstandigheden zijn in deze simpele netto-aanname niet apart berekend.

Voor een alleenstaande met een vergelijkbaar bruto inkomen kan dezelfde huur zwaarder voelen, omdat veel vaste kosten niet gedeeld worden. Voor een huishouden met twee inkomens kan de last juist beter passen, maar opvang en vervoer kunnen het voordeel weer verkleinen. Een middenhuurwoning is dus geen universele oplossing. Ze is vooral waardevol als prijs, locatie en woninggrootte aansluiten op het huishouden dat wil doorstromen.

Een huurplafond lost de bouwsom niet op

De sterkste tegenwerping ligt bij de bouwkant. Een maximale huur beschermt de huurder tegen een prijs die niet bij de woningkwaliteit past, maar een project wordt alleen gebouwd als grond, bouw, onderhoud, financiering en risico samen uit de huuropbrengst kunnen worden betaald. Een lagere huur zonder lagere kosten kan het aanbod daardoor afremmen.

Draai de rekensom om. Bij € 1.200 kale huur per maand is de bruto jaarhuur € 14.400. Trek daar in een vereenvoudigd voorbeeld 15 procent exploitatiekosten vanaf, dan blijft netto € 12.240 per jaar over. Bij een vereist netto aanvangsrendement van 4,25 procent hoort een maximale investeringswaarde van € 12.240 gedeeld door 0,0425, oftewel € 288.000. Kost grond, bouw en ontwikkeling samen € 330.000, dan resteert een gat van € 42.000 per woning. Financiering, belasting, toekomstige huurstijging en waardeverandering zijn hier bewust niet apart gemodelleerd.

De omgekeerde vraag is daarom nuttiger dan alleen vragen hoeveel woningen er nodig zijn: bij welke totale projectkosten kan een middenhuurwoning worden gebouwd zonder dat de huur onbetaalbaar wordt? Het antwoord verschilt per locatie. Goedkopere grond, sneller vergunnen, standaardisering, een lagere rendementseis of publieke steun kan het gat sluiten. Een hogere huur doet dat ook, maar schuift de rekening rechtstreeks naar de bewoner.

Lees ook: Vastgoed krijgt uitzonderingspositie in nieuwe box 3.

Waar het kabinetsplan wel en niet helpt

Het Actieplan Versnelling Woningbouw mikt op 100.000 woningen per jaar, terwijl de huidige bouwschaal volgens het kabinet rond 86.000 ligt. Twee derde van de jaarlijkse productie moet betaalbaar zijn. Voor middenhuur noemt het kabinet 160.000 woningen tot en met 2039. Daarvoor is naar schatting € 60 miljard nodig.

Die verhouding alleen al zegt veel: € 60 miljard gedeeld door 160.000 woningen is gemiddeld € 375.000 investering per woning. Vijf grote pensioenfondsen gaan daarom nauwer met het Rijk samenwerken aan middenhuurprojecten. De afspraak met de pensioenfondsen is logisch, omdat zij lang geld kunnen vastzetten en stabiele kasstromen zoeken. Maar een intentieverklaring bouwt nog geen woning; projecten moeten vergunningen, grond en een sluitende businesscase hebben.

Het plan probeert die punten tegelijk aan te pakken. Corporaties moeten vanaf 2029 jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen bouwen en krijgen toegang tot goedkopere geborgde financiering voor dit segment. Voor private partijen staat vanaf 2029 een objectsubsidie klaar, met in totaal € 500 miljoen tot en met 2033. Dat kan projecten over de streep trekken, maar het laat ook zien dat het grootste financiële effect niet morgen begint.

Tegelijk blijft huurregulering nodig om te voorkomen dat schaarste vooral in hogere prijzen eindigt. Het kabinet verlengt de nieuwbouwopslag van 10 procent voor bepaalde nieuwe middenhuurwoningen en wil de werking van de Wet betaalbare huur uiterlijk op 1 juli 2027 evalueren. Volgens de huidige maatregelen mag de opslag gelden voor projecten waarvan de bouw tussen 2028 en 2032 start. Huurders betalen daarmee iets meer, terwijl ontwikkelaars meer ruimte krijgen. Of dat evenwicht werkt, moet blijken uit extra woningen die daadwerkelijk in het middensegment blijven.

Drie routes naar 2029

Voor de komende drie kalenderjaren is geen officiële jaarlijkse middenhuurplanning gepubliceerd. Daarom gebruiken we drie samenhangende scenario’s, allemaal met dezelfde gemiddelde investering van € 375.000 per woning. Het aantal vervolgverhuizingen is een aanname en geen gemeten landelijke multiplier.

In het basisscenario wordt het doel van 160.000 woningen gelijkmatig verdeeld over dertien jaar, van 2027 tot en met 2039. Dat vraagt gemiddeld 12.308 woningen per jaar en levert in 2027, 2028 en 2029 samen 36.923 woningen op. Bij een halve vervolgverhuizing per nieuwe woning ontstaan ongeveer 55.385 verhuizingen. De benodigde investering komt uit op circa € 13,8 miljard. Dit is een tempo-oefening, geen kabinetsraming.

In het langzame scenario worden jaarlijks 8.000 woningen gebouwd. Over drie jaar zijn dat 24.000 woningen; met 0,30 vervolgverhuizing per woning komt de keten op 31.200 verhuizingen en € 9 miljard investering. In het snellere scenario gaat het om 15.000 woningen per jaar, 45.000 in totaal. Met 0,70 vervolgverhuizing per woning volgen 76.500 verhuizingen en ongeveer € 16,9 miljard investering.

De beperking is belangrijk: een verhuizing is niet hetzelfde als één woning minder tekort. Nieuwe huishoudens voegen vraag toe, sommige vrijkomende woningen verdwijnen uit de verhuur en de keten kan lokaal heel anders lopen. De scenario’s laten vooral zien waarom het bouwtempo én het behoud van bestaande middenhuur samen moeten worden bekeken.

Het bewijs moet uit de woningvoorraad komen

Het oordeel is nuchter. Middenhuur is inderdaad de ontbrekende trede die veel verhuisketens blokkeert. Het kabinet richt zich terecht op corporaties, pensioenfondsen, vergunningen en de haalbaarheid van projecten tegelijk. Alleen geld toevoegen zonder bouwbare locaties helpt niet, en alleen huren begrenzen zonder kosten te verlagen kan het aanbod juist kleiner maken.

Wie profiteert, hangt af van de uitvoering. Middeninkomens winnen als er echt meer passende woningen beschikbaar komen. Sociale huurders en starters kunnen indirect profiteren wanneer een keten op gang komt. De rekening ligt bij de overheid via subsidies, bij grondbezitters als grondprijzen moeten dalen, bij ontwikkelaars als marges kleiner worden en bij huurders als hogere toegestane huren onderdeel van de oplossing worden. Pensioenfondsen stappen alleen in als het risico bij het rendement past.

Het nieuwe bewijs dat dit oordeel zou veranderen is concreet: een aanhoudende netto groei van de middenhuurvoorraad, meer opgeleverde woningen en kortere zoektijden zonder dat de woonquote voor middeninkomens verder oploopt. Blijft de voorraad ondanks de maatregelen krimpen, dan is het plan financieel of uitvoerend niet sterk genoeg. Groeit het aanbod juist stevig zonder de aangekondigde subsidies en verruimingen, dan is minder publieke steun nodig dan nu wordt aangenomen.