Verhuurders slaan alarm omdat de geparkeerde box 3-wet de uitpondgolf verder dreigt aan te jagen

Twee dagen nadat het kabinet de omstreden box 3-wet parkeerde, meldden de eerste gedupeerden zich al bij de Tweede Kamer. Vastgoedbeleggers en brancheorganisatie Vastgoed Belang waarschuwen dat verhuurders opnieuw jaren vastzitten aan een heffing die hun kosten volledig negeert, meldt het FD. Hun sombere voorspelling: nog meer huurwoningen gaan in de verkoop.

In het kort

Vastgoedbeleggers en Vastgoed Belang waarschuwen de Tweede Kamer dat het parkeren van de box 3-wet de uitpondgolf verder aanjaagt: zolang het overbruggingsstelsel geldt, verdampt volgens de sector zo'n kwart van de huur aan kosten die niet aftrekbaar zijn. De coalitie schuift het wetsvoorstel voor zich uit en een volledige vermogenswinstbelasting is realistisch pas rond 2032 haalbaar, meldde de NOS dinsdag; banken houden het op 2029 op zijn vroegst. Sinds de Wet betaalbare huur verdwenen al ruim 76.000 huurwoningen uit de private verhuur. Op Prinsjesdag, 15 september, moet blijken of het kabinet verhuurders tegemoetkomt met een kostenaftrek.

Kwart van de huur gaat op aan kosten die de fiscus negeert

In gesprekken met de Tweede Kamer trokken vastgoedbeleggers aan de bel over het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel, schrijft het FD (via Accountancy Vanmorgen en Fiscaal Vanmorgen, 3 september 2026). Kern van de klacht: in het huidige overbruggingsstelsel betalen verhuurders belasting over een verondersteld rendement, terwijl kosten voor onderhoud, beheer en verzekering niet aftrekbaar zijn. Volgens de sector slokken die kosten al gauw zo'n 25 procent van de huurinkomsten op.

Vastgoed Belang wil daarom een kostenaftrek zolang het nieuwe stelsel op zich laat wachten. Het ministerie van Financiën houdt vooralsnog de boot af: zo'n aftrek zou de schatkist honderden miljoenen euro's per jaar kosten.

Waarom het parkeren van de wet verhuurders extra raakt

Het kabinet zette de Wet werkelijk rendement box 3 begin deze week in de wacht, bleek op 1 september uit gelekte Prinsjesdagstukken (De Telegraaf). Wrang detail voor verhuurders: juist die geparkeerde wet zou vanaf 2028 de huur min de kosten belasten en de waardestijging van woningen pas bij verkoop afrekenen. Nu de wet stilligt, blijft voor beleggingen en vastgoed het forfait van 6,00 procent gelden, tegen een tarief van 36 procent en zonder kostenaftrek; de aanvankelijk aangekondigde verhoging naar 7,78 procent is begin dit jaar teruggedraaid, blijkt uit de definitieve cijfers van de Belastingdienst.

Hoe lang dat duurt, is de grote vraag. De coalitie wil het wetsvoorstel vooruitschuiven omdat VVD en CDA alleen bij verkoop willen heffen, terwijl D66 en Pro vasthouden aan een jaarlijkse heffing op de vermogensaanwas; een volledige vermogenswinstbelasting kost de schatkist in de overgangsjaren in totaal zo'n 22 miljard euro en is realistisch pas rond 2032 haalbaar, meldde de NOS dinsdag. De banken schetsten woensdag een extra hobbel: zij hebben na het aannemen van een wet minstens achttien maanden nodig om systemen aan te passen, waardoor zelfs een aangepast stelsel op zijn vroegst in 2029 kan ingaan, schreef vakmedium PropertyNL.

Ook de tegenbewijsregeling biedt verhuurders beperkt soelaas: wie een lager werkelijk rendement aantoont, mag kosten evengoed niet meetellen. Alleen rente op schulden telt mee. Tik in het overzicht hieronder op een route om te zien wat elk stelsel voor een verhuurder betekent.

Uitpondgolf zit al op recordniveau

De waarschuwing komt niet uit de lucht vallen. Uit Kadaster-cijfers bleek begin dit jaar al dat de uitpondgolf, verhuurders die hun huurwoningen stuk voor stuk verkopen, opnieuw een record bereikte (Vastgoedjournaal, 26 februari 2026). Eind april constateerde Accountancy Vanmorgen (29 april 2026) dat particuliere beleggers zich blijven terugtrekken uit de huurmarkt en dat vooral de huurder achterblijft.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur, ruim twee jaar geleden, verdwenen bovendien al meer dan 76.000 huurwoningen uit de private huurmarkt, blijkt uit Kadaster-cijfers die Vastgoed Belang analyseerde en waarover BNR eind augustus berichtte. Voorzitter Niek Verra van Vastgoed Belang liet er woensdag via persbureau ANP geen misverstand over bestaan:

De belastingdruk in box 3 is op vastgoed nu extreem, vooral bij woningen in de sociale en middenhuur. Veel verhuurders halen 2028 niet eens, verder uitstel is funest voor de sector.

Voor beleggers met huurwoningen is de rekensom hard: hoe langer het kostenblinde overgangsregime duurt, hoe schever de verhouding tussen nettohuur en belastingdruk. De sector vreest dat verder uitstel de verkoopgolf opnieuw aanjaagt, en daarmee het huuraanbod verder uitdunt.

Professionele beleggers willen ook ruimere renteaftrek

Professionele vastgoedpartijen legden de Kamer nog een tweede wens voor: een ruimere renteaftrek in de vennootschapsbelasting, van 24,5 naar 30 procent van het brutobedrijfsresultaat, in lijn met Europese plannen vanaf 2029. Het kabinet is daar terughoudend over, mede uit vrees voor belastingontwijking; volgens kabinetsramingen die in de berichtgeving worden aangehaald kost die verruiming 1,5 tot 2 miljard euro per jaar.

Prinsjesdag wordt het moment van de waarheid

Minister van Financiën Eelco Heinen (VVD) beloofde in maart al dat het kabinet op Prinsjesdag uitsluitsel geeft over de toekomst van box 3 (accountant.nl, maart 2026). Op 15 september moet dus blijken of er iets tegenover het uitstel staat, een kostenaftrek voor verhuurders bijvoorbeeld, of dat de sector nog jaren in het forfaitaire stelsel blijft hangen.

Daar komt een opvallende meevaller bij. Van de 16,6 miljard euro die voor de box 3-hersteloperatie is gereserveerd, is tot nu toe slechts 1 miljard euro daadwerkelijk terugbetaald, bij zo'n 800.000 ingediende herstelaanvragen, meldde het FD donderdag. Kamerleden en fiscalisten rekenen daarom op een forse meevaller, al is de besteding daarvan politiek omstreden. Voor verhuurders is dat een dubbelzinnig signaal: er lijkt budgettaire ruimte te ontstaan, maar niets garandeert dat die naar een kostenaftrek in het overgangsregime vloeit.

De spagaat is duidelijk. Zolang het nieuwe stelsel uitblijft, mist de schatkist volgens de gelekte stukken al 2,4 tot 2,5 miljard euro per jaar, en elke verzachting maakt dat gat groter. Tegelijk stapelt het bewijs zich op dat de huidige heffing verhuurders de markt uit drukt. Wie vastgoed in box 3 heeft, weet op Prinsjesdag hopelijk meer.

Dat de druk inmiddels fors is opgelopen, kreeg vandaag ook in Den Haag een gezicht.

Foto: Rijksoverheid (CC0).