Een lagere huizenprijs kan doorstromers juist ruimte geven

De woningmarktvooruitzichten van ABN AMRO van 1 oktober wijzen op tragere prijsgroei in 2027. Dat is iets anders dan een verwachte landelijke prijsdaling. Toch is het een goed moment om te bekijken wat verschillende prijsbewegingen doen met een verhuizing. Een eigenaar is bij doorstromen immers zowel verkoper als koper.

Een hoge verkoopopbrengst klinkt aantrekkelijk zolang de prijs van de volgende woning buiten beeld blijft. Pas wanneer beide bedragen naast elkaar staan, wordt duidelijk hoeveel extra schuld of spaargeld de verhuizing vraagt. Daarbij kan een oude lage rente waardevol zijn, maar alleen als de voorwaarden toestaan dat die meegaat en de nieuwe financiering past bij het inkomen.

De woningwaarde is niet hetzelfde als vrij besteedbaar vermogen

Neem een eigen rekenvoorbeeld met een huidige woning van €400.000, een resterende hypotheek van €250.000 en een gewenste woning van €600.000. De overwaarde vóór verkoopkosten is €150.000. Wie die volledig in de volgende woning stopt, heeft €450.000 hypotheek nodig. Dat is €200.000 meer schuld dan nu. Aankoopkosten en verbouwing worden in dit eerste voorbeeld buiten beschouwing gelaten.

Dalen beide woningprijzen met 5 procent, dan wordt de verkoopopbrengst €380.000 en kost de volgende woning €570.000. Bij gelijkblijvende oude schuld resteert €130.000 overwaarde. De nieuwe hypotheek wordt €570.000 − €130.000 = €440.000. De eigenaar heeft €20.000 minder overwaarde, maar hoeft toch €10.000 minder te lenen dan vóór de prijsdaling.

Dat is geen winst op de oude woning. Het is een kleinere financiële stap tussen twee woningen. De duurdere woning verliest bij hetzelfde percentage meer euro’s aan waarde. De kernformule is eenvoudig: extra benodigde schuld = aankoopprijs − verkoopprijs, zolang de oude schuld gelijk blijft en alle overwaarde wordt gebruikt. Kosten, spaargeld en tussentijdse aflossing kunnen de uitkomst veranderen.

Voor iemand die een huis van €600.000 verruilt voor een woning van €400.000 werkt de vergelijking andersom. Het vrijvallende prijsverschil daalt bij dezelfde 5 procent beweging van €200.000 naar €190.000. Lagere prijzen kunnen de stap naar groter wonen dus verlichten en de geldopbrengst van kleiner wonen verminderen. Dat zijn verschillende belangen binnen dezelfde markt.

Een kleine daling van de extra lening helpt maar lost niet alles op

Maak het effect op de maandrekening zichtbaar met alleen het extra leningdeel. Bij €200.000 extra schuld, 4,5 procent rekenrente en dertig jaar annuïtaire aflossing bedraagt de bruto betaling €1.013,37 per maand. De formule is P × r / [1 − (1 + r)⁻³⁶⁰], waarbij P de extra lening is en r = 0,045 / 12. Twaalf betalingen zijn samen €12.160,45.

Bij €190.000 extra schuld is dat €962,70 per maand en €11.552,43 per jaar. Het prijsvoordeel uit het eerdere voorbeeld bespaart daarmee €50,67 bruto per maand, ongeveer €608 per jaar. De bestaande hypotheekbetaling komt hier nog bovenop. Dit is geen berekening van de volledige nieuwe hypotheek of van de wettelijk toegestane leenruimte.

Netto lasten hangen onder meer af van de fiscale behandeling en de persoonlijke situatie. Daarom is hier geen belastingteruggave afgetrokken. Evenmin zijn verhuis-, aankoop- en onderhoudskosten opgenomen. Aflossing is wel onderdeel van de betaling: geld verlaat de rekening, terwijl de schuld afneemt. Een lagere maanduitgave en een lager economisch kostenbedrag zijn dus niet precies hetzelfde.

De sterkste praktische beperking is dat beide huizen zelden exact dezelfde procentuele beweging maken. Het appartement dat wordt verkocht kan in een ruime lokale markt liggen, terwijl het gewenste gezinshuis schaars blijft. Dan verdwijnt het voordeel van een landelijke prijsdaling. Wie verhuist, heeft twee lokale prijsinschattingen nodig.

Een lage oude rente gaat niet vanzelf mee naar elk volgend huis

Bij de verhuisregeling van ABN AMRO kan de basis van de vaste rente met de resterende rentevaste periode meegaan. De bank beoordeelt de financiering opnieuw. Voor extra geleend geld gelden de actuele tarieven. Kortingen en opslagen kunnen veranderen en ook de hypotheekvoorwaarden worden opnieuw bekeken. Het is dus geen algemene garantie dat de hele nieuwe woning tegen de oude rente wordt gefinancierd.

Dat maakt het extra leningdeel belangrijk. Iemand kan op de bestaande schuld nog een gunstige rente hebben en op de uitbreiding een veel hoger tarief betalen. Een beperkte stap naar een duurder huis kan daardoor beter passen dan de volledige koopsom doet vermoeden. Maar zodra de oude rentevaste periode afloopt, verandert de vergelijking opnieuw.

Ook het moment van kopen en verkopen telt. Koop eerst een woning van €600.000 en reken op €400.000 opbrengst voor de oude. Valt die opbrengst uiteindelijk terug naar €380.000, dan is de nieuwe aankoopprijs al vastgelegd. Er is €20.000 extra financiering of eigen geld nodig. Bij dezelfde dertigjarige annuïteit tegen 4,5 procent betekent uitsluitend die extra schuld ongeveer €101 bruto per maand.

Dat risico is iets anders dan de twee woningen tegelijk tegen lagere prijzen verhandelen. Wie eerst verkoopt, heeft meer zekerheid over de opbrengst maar kan tijdelijk andere woonruimte nodig hebben. Wie eerst koopt, legt de nieuwe woning vast maar draagt meer onzekerheid over verkoop en dubbele lasten. De juiste volgorde hangt daarom af van de buffer en hoe gemakkelijk de eigen woning verkoopbaar is.

Welke aankoopprijs past nog bij een beperkte extra lening

Stel dat de eigenaar maximaal €175.000 extra schuld wil aangaan. Na verkoop voor €380.000 is dan maximaal €555.000 beschikbaar voor de volgende koopsom: €380.000 + €175.000. De oude schuld blijft in deze vergelijking gelijk en de overwaarde wordt volledig gebruikt. Vergeleken met een oorspronkelijk doelhuis van €600.000 is een prijsdaling van €45.000 nodig, oftewel 7,5 procent.

Dalen beide woningen met slechts 5 procent, dan blijft het doelhuis op €570.000 en is €190.000 extra schuld nodig. Het budget wordt dan met €15.000 overschreden. De omgekeerde vraag voorkomt dat een aantrekkelijk klinkende korting het eigen financiële maximum gaat bepalen. Het maximum volgt uit de totale transactie, niet uit het onderhandelingspercentage alleen.

Aankoopkosten die uit dezelfde pot moeten komen, verlagen dit plafond euro voor euro. Met bijvoorbeeld €15.000 gereserveerd voor kosten zou de maximale koopsom binnen hetzelfde budget €540.000 zijn. Dat bedrag is een rekenaanname, geen schatting van de kosten voor elke koper. Wie extra spaargeld inzet, kan juist meer betalen zonder meer schuld, maar houdt daarna een kleinere vrije buffer over.

Drie prijsverhoudingen voor 2027 tot en met 2029

De eigen scenario’s starten bij €400.000 en €600.000 als veronderstelde waarden eind 2026. Peildatum is 2 oktober 2026. We passen de aangenomen jaarverandering afzonderlijk toe op beide woningen en trekken hun waarden van elkaar af. De getoonde bedragen zijn het prijsverschil en daarmee de extra schuld bij volledige inzet van de verkoopopbrengst, vóór kosten. Er zijn geen kansen toegekend.

In het basisscenario stijgen beide prijzen jaarlijks 2 procent. Het prijsverschil loopt dan van €200.000 naar €204.000 in 2027, €208.080 in 2028 en circa €212.242 in 2029. De aanname is een gelijkmatige markt zonder verschuiving tussen de twee woningtypen. Ondanks dezelfde groeivoet wordt de stap naar de duurdere woning in euro’s groter.

In het gunstige doorstroomscenario blijft de verkoopwoning in 2027 gelijk en daalt het doelhuis 5 procent. In 2028 veranderen beide niet en in 2029 stijgen beide 2 procent. De prijsverschillen zijn €170.000, €170.000 en €173.400. Dit pad veronderstelt dat juist het gezochte duurdere segment meer aanbod krijgt.

In het ongunstige scenario daalt de verkoopwoning eerst 5 procent, terwijl het doelhuis gelijk blijft. In 2028 blijft de verkoopwoning gelijk en stijgt het doelhuis 2 procent. In 2029 stijgen beide 2 procent. Dan groeit het verschil naar €220.000, €232.000 en €236.640. De lokale markt van de verkoper is hier zwakker dan die van de koper, ook al gaat het om hetzelfde huishouden.

Een verhuizing is een ruil en pas daarna een prijsvoorspelling

De bankramingen geven context, maar bepalen geen individuele ruil. ING verwachtte op 30 september 1 procent stijging van december 2026 tot december 2027. ABN AMRO rekent op 2,5 procent voor het jaargemiddelde van 2027 en Rabobank op 3,2 procent. Die eerste meetperiode verschilt van de andere twee. Geen van deze percentages zegt rechtstreeks wat twee specifieke huizen op de verhuisdatum waard zijn.

INGs septemberanalyse en Rabobanks kwartaalbericht maken ook duidelijk dat aanbod en financiering tegelijk bewegen. Voor de doorstromer is het daarom verstandiger om het prijsverschil en de leenvoorwaarden te volgen dan te wachten op één gunstig landelijk cijfer. Een betere onderhandelingspositie bij aankoop kan weinig helpen als de eigen verkoop tegenvalt.

Het oordeel is dat lagere prijzen ruimte kunnen geven aan wie groter wil wonen, mits de gewenste woning voldoende meedaalt en de financiering past. Dat oordeel verandert wanneer lokale verkoopprijzen sterker dalen dan aankoopprijzen, een gunstige rente niet mee kan of dubbele lasten de buffer opeten. Nieuwe verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en een concrete financieringsberekening wegen dan zwaarder dan iedere algemene voorspelling.

Lees ook: Waarom ik mijn hypotheek heb afgelost.